Рубрики

Почему растет спрос на гаражи

12:05 22-11-2020

Россияне повернулись лицом к покупке автомобильной недвижимости. И стали вкладываться в приобретение гаражей и машиномест.

Нестабильный курс рубля и снижение ставок по вкладам повлияло не только на рынок жилья. Россияне ищут другие объекты для бюджетных вложений средств: за год на 18% увеличился спрос на гаражи и на 40% — на машиноместа.

Россияне считают приобретение гаража в собственность крайне важным вопросом. Безусловно, большинство жителей страны рассматривают его покупку, в первую очередь, для личного транспорта. Постоянно развивающийся рынок стимулирует повышение такого спроса на данный сегмент недвижимости. 

Однако, наличие гаражной постройки в собственности может быть целесообразным не только для автолюбителей. Многие используют ее в качестве подсобного помещения. Для хранения вещей, домашних заготовок или дачного урожая (если в гараже имеется погреб). Но наиболее предприимчивые видят здесь возможность для инвестиций и заработка. Например, при последующей сдаче в аренду, обустройстве в гараже мастерской или небольшого ремонтного сервиса.

В условиях второй волны пандемии и экономической неопределенности приобретение гаража для сохранения сбережений стало еще более актуальным. Привлекательность данного варианта — прежде всего, в его бюджетности. Цены на рынке жилой недвижимости уже не первый месяц демонстрируют рост. В то же время стоимость гаражей по России осталась на прошлогоднем уровне. Так средняя цена однокомнатной квартиры или студии на вторичном рынке в России в октябре 2020 года составила более 2 млн рублей. В то же время гараж в среднем по стране стоит 250 тысяч рублей.

Еще одной причиной оживления в данной категории стали новости о «гаражной амнистии». По данным Росреестра, сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов около 4,5 млн собственников не могут оформить объекты. Также они не имеют возможности совершать с ними сделки купли-продажи. О «гаражной амнистии» объявили в начале года. А в сентябре Росреестр пообещал принять соответствующий законопроект до конца года. Это дополнительно простимулировало рынок. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение гаражным объектом.  

В результате в целом по стране спрос на гаражи в октябре вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие варианты уже распроданы: предложение снизилось на 15%, и в среднем на одно объявление приходится три потенциальных покупателя. 

Во многих областных центрах темпы роста спроса превысили общероссийские показатели. При этом положительную динамику продемонстрировали города с холодным климатом. Там гараж значительно повышает качество жизни и экономит время автовладельца. В частности, в Новосибирске рост составил 46%, в Красноярске — 39%, в Тюмени — 32%. При этом наибольший дефицит гаражей в соотношении со спросом наблюдается в Санкт-Петербурге и Сочи. В этих городах на одно объявление приходится в среднем 6 заинтересованных покупателей. 

А вот в Москве, несмотря на самую большую численность населения и развитый автомобильный рынок, на одно объявление в среднем приходится три покупателя. В столице рынок сдерживает и активный снос гаражных кооперативов с освобождением участков земли под строительство других объектов. Одновременно с этим в Москве зафиксированы одни из самых высоких цен на гаражи. В среднем они составляют 600 тысяч рублей, тогда как размер компенсации при принудительном сносе строений значительно ниже.

Самые дорогостоящие гаражи предлагаются для покупки в Сочи. В этом регионе их средняя стоимость в октябре 2020 года составила 1,9 млн рублей. Такие цены обусловлены, в том числе, местной спецификой рынка недвижимости. В Сочи нашел распространение формат так называемых «жилых гаражей» — бюджетных апартаментов, расположенных недалеко от моря и обустроенных в гаражных помещениях. Более высокая стоимость таких помещений влияет на средние показатели в категории.

Таблица 1. Рынок купли-продажи гаражей и его динамика, октябрь 2020

РегионИзменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019)Превышение спроса над предложениемСредняя цена, руб.Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019)
Вся Россия18%в 3 раза250 0000%
Волгоград14%в 4 раза190 00015%
Воронеж36%в 2 раза260 0000%
Екатеринбург28%в 3 раза400 0000%
Иркутск20%в 3 раза350 0009%
Казань12%в 3 раза300 0007%
Калининград10%в 4 раза270 00013%
Краснодар18%в 2 раза450 00013%
Красноярск39%в 4 раза400 0000%
Москва-12%в 3 раза600 00020%
Нижний Новгород6%в 5 раз300 00013%
Новосибирск46%в 4 раза300 0007%
Омск37%в 3 раза200 00011%
Пермь2%в 3 раза240 0009%
Ростов-на-Дону32%в 4 раза450 0002%
Самара11%в 3 раза300 0000%
Санкт-Петербург14%в 6 раз250 00014%
Саратов14%в 4 раза200 00011%
Севастополь12%в 2 раза450 00013%
Сочи26%в 6 раз1 900 00019%
Томск8%в 2 раза370 0006%
Тюмень32%в 3 раза300 0005%
Ульяновск25%в 3 раза240 0009%
Уфа18%в 4 раза320 0000%
Челябинск30%в 4 раза160 0000%

Несколько менее привычные для российских автовладельцев машиноместа стоят дороже (в среднем 600 тысяч рублей по России) и вызывают меньший интерес — на одно объявление в среднем по стране приходится один покупатель. Однако этот сегмент рынка недвижимости также развивается: по сравнению с октябрем 2019 года спрос на покупку машиномест повысился на 40%. В отдельных городах — Севастополе, Челябинске — за год он увеличился более чем в 2,5 раза.

Цены на машиноместа выросли на 3% в масштабах всей страны. Во многих крупных городах изменение стоимости за период было более ощутимым, в частности, в Ростове-на-Дону машиноместа стали дороже на 31%, а в Самаре — на 19%. Однако подорожание отмечается не везде: в некоторых областных центрах машиноместа, напротив, подешевели.

«На сегодняшний день машиноместа представляют собой менее востребованный вид недвижимости по сравнению с более привычными российскому рынку гаражами. По сути они лишь относительно недавно стали полноценными объектами недвижимости: с 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон, согласно которому машиноместа — части зданий, сооружений — являются самостоятельными объектами права, что позволяет оформлять их в собственность и совершать сделки с их участием. Это дало мощный толчок к развитию данного рыночного сегмента, что сказывается на спросе. Однако законодательство о паркингах до сих пор имеет множество пробелов, в частности на данный момент не существует законодательных актов, которые делали бы процедуру регистрации машиномест однозначной и унифицированной.

При этом гаражи, обладающие определенным юридическим статусом, зачастую принадлежат к более бюджетной недвижимости экономкласса, что делает их более привлекательными для потенциальных покупателей. В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте высокая стоимость кадастровой оценки машиномест и не менее высокие налоги на их содержание являются серьезными аргументами не в пользу приобретения подобных объектов. Так, по данным за октябрь этого года предложение машиномест на российском рынке примерно в 8,5 раз меньше, чем количество гаражей в продаже», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.

Таблица 2. Рынок купли-продажи машиномест и его динамика, октябрь 2020

РегионИзменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019)Средняя цена, руб.Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019)
Вся Россия40%600 0003%
Волгоград-32%550 00010%
Воронеж75%555 00012%
Екатеринбург85%415 0004%
Иркутск10%750 0000%
Казань58%450 0000%
Калининград95%500 0000%
Краснодар23%450 00013%
Красноярск57%700 000-1%
Москва33%900 00013%
Нижний Новгород59%680 000-1%
Новосибирск54%500 0006%
Омск90%225 000-10%
Пермь-13%445 000-1%
Ростов-на-Дону71%850 00031%
Самара14%595 00019%
Санкт-Петербург63%600 0000%
Саратов124%550 000-20%
Севастополь169%800 00014%
Сочи146%850 000-15%
Томск0%550 000-10%
Тюмень56%450 00013%
Ульяновск-33%270 000-16%
Уфа37%550 000-3%
Челябинск163%480 000-6%