Нестабильный курс рубля и снижение ставок по вкладам повлияло не только на рынок жилья. Россияне ищут другие объекты для бюджетных вложений средств: за год на 18% увеличился спрос на гаражи и на 40% — на машиноместа.
Россияне считают приобретение гаража в собственность крайне важным вопросом. Безусловно, большинство жителей страны рассматривают его покупку, в первую очередь, для личного транспорта. Постоянно развивающийся рынок стимулирует повышение такого спроса на данный сегмент недвижимости.
Однако, наличие гаражной постройки в собственности может быть целесообразным не только для автолюбителей. Многие используют ее в качестве подсобного помещения. Для хранения вещей, домашних заготовок или дачного урожая (если в гараже имеется погреб). Но наиболее предприимчивые видят здесь возможность для инвестиций и заработка. Например, при последующей сдаче в аренду, обустройстве в гараже мастерской или небольшого ремонтного сервиса.
В условиях второй волны пандемии и экономической неопределенности приобретение гаража для сохранения сбережений стало еще более актуальным. Привлекательность данного варианта - прежде всего, в его бюджетности. Цены на рынке жилой недвижимости уже не первый месяц демонстрируют рост. В то же время стоимость гаражей по России осталась на прошлогоднем уровне. Так средняя цена однокомнатной квартиры или студии на вторичном рынке в России в октябре 2020 года составила более 2 млн рублей. В то же время гараж в среднем по стране стоит 250 тысяч рублей.
Еще одной причиной оживления в данной категории стали новости о «гаражной амнистии». По данным Росреестра, сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов около 4,5 млн собственников не могут оформить объекты. Также они не имеют возможности совершать с ними сделки купли-продажи. О «гаражной амнистии» объявили в начале года. А в сентябре Росреестр пообещал принять соответствующий законопроект до конца года. Это дополнительно простимулировало рынок. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение гаражным объектом.
В результате в целом по стране спрос на гаражи в октябре вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие варианты уже распроданы: предложение снизилось на 15%, и в среднем на одно объявление приходится три потенциальных покупателя.
Во многих областных центрах темпы роста спроса превысили общероссийские показатели. При этом положительную динамику продемонстрировали города с холодным климатом. Там гараж значительно повышает качество жизни и экономит время автовладельца. В частности, в Новосибирске рост составил 46%, в Красноярске — 39%, в Тюмени — 32%. При этом наибольший дефицит гаражей в соотношении со спросом наблюдается в Санкт-Петербурге и Сочи. В этих городах на одно объявление приходится в среднем 6 заинтересованных покупателей.
А вот в Москве, несмотря на самую большую численность населения и развитый автомобильный рынок, на одно объявление в среднем приходится три покупателя. В столице рынок сдерживает и активный снос гаражных кооперативов с освобождением участков земли под строительство других объектов. Одновременно с этим в Москве зафиксированы одни из самых высоких цен на гаражи. В среднем они составляют 600 тысяч рублей, тогда как размер компенсации при принудительном сносе строений значительно ниже.
Самые дорогостоящие гаражи предлагаются для покупки в Сочи. В этом регионе их средняя стоимость в октябре 2020 года составила 1,9 млн рублей. Такие цены обусловлены, в том числе, местной спецификой рынка недвижимости. В Сочи нашел распространение формат так называемых «жилых гаражей» — бюджетных апартаментов, расположенных недалеко от моря и обустроенных в гаражных помещениях. Более высокая стоимость таких помещений влияет на средние показатели в категории.
Таблица 1. Рынок купли-продажи гаражей и его динамика, октябрь 2020
| Регион | Изменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) | Превышение спроса над предложением | Средняя цена, руб. | Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) |
| Вся Россия | 18% | в 3 раза | 250 000 | 0% |
| Волгоград | 14% | в 4 раза | 190 000 | 15% |
| Воронеж | 36% | в 2 раза | 260 000 | 0% |
| Екатеринбург | 28% | в 3 раза | 400 000 | 0% |
| Иркутск | 20% | в 3 раза | 350 000 | 9% |
| Казань | 12% | в 3 раза | 300 000 | 7% |
| Калининград | 10% | в 4 раза | 270 000 | 13% |
| Краснодар | 18% | в 2 раза | 450 000 | 13% |
| Красноярск | 39% | в 4 раза | 400 000 | 0% |
| Москва | -12% | в 3 раза | 600 000 | 20% |
| Нижний Новгород | 6% | в 5 раз | 300 000 | 13% |
| Новосибирск | 46% | в 4 раза | 300 000 | 7% |
| Омск | 37% | в 3 раза | 200 000 | 11% |
| Пермь | 2% | в 3 раза | 240 000 | 9% |
| Ростов-на-Дону | 32% | в 4 раза | 450 000 | 2% |
| Самара | 11% | в 3 раза | 300 000 | 0% |
| Санкт-Петербург | 14% | в 6 раз | 250 000 | 14% |
| Саратов | 14% | в 4 раза | 200 000 | 11% |
| Севастополь | 12% | в 2 раза | 450 000 | 13% |
| Сочи | 26% | в 6 раз | 1 900 000 | 19% |
| Томск | 8% | в 2 раза | 370 000 | 6% |
| Тюмень | 32% | в 3 раза | 300 000 | 5% |
| Ульяновск | 25% | в 3 раза | 240 000 | 9% |
| Уфа | 18% | в 4 раза | 320 000 | 0% |
| Челябинск | 30% | в 4 раза | 160 000 | 0% |
Несколько менее привычные для российских автовладельцев машиноместа стоят дороже (в среднем 600 тысяч рублей по России) и вызывают меньший интерес — на одно объявление в среднем по стране приходится один покупатель. Однако этот сегмент рынка недвижимости также развивается: по сравнению с октябрем 2019 года спрос на покупку машиномест повысился на 40%. В отдельных городах — Севастополе, Челябинске — за год он увеличился более чем в 2,5 раза.
Цены на машиноместа выросли на 3% в масштабах всей страны. Во многих крупных городах изменение стоимости за период было более ощутимым, в частности, в Ростове-на-Дону машиноместа стали дороже на 31%, а в Самаре — на 19%. Однако подорожание отмечается не везде: в некоторых областных центрах машиноместа, напротив, подешевели.
«На сегодняшний день машиноместа представляют собой менее востребованный вид недвижимости по сравнению с более привычными российскому рынку гаражами. По сути они лишь относительно недавно стали полноценными объектами недвижимости: с 1 января 2017 вступил в силу Федеральный закон, согласно которому машиноместа — части зданий, сооружений — являются самостоятельными объектами права, что позволяет оформлять их в собственность и совершать сделки с их участием. Это дало мощный толчок к развитию данного рыночного сегмента, что сказывается на спросе. Однако законодательство о паркингах до сих пор имеет множество пробелов, в частности на данный момент не существует законодательных актов, которые делали бы процедуру регистрации машиномест однозначной и унифицированной.
При этом гаражи, обладающие определенным юридическим статусом, зачастую принадлежат к более бюджетной недвижимости эконом-класса, что делает их более привлекательными для потенциальных покупателей. В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте высокая стоимость кадастровой оценки машиномест и не менее высокие налоги на их содержание являются серьезными аргументами не в пользу приобретения подобных объектов. Так, по данным за октябрь этого года предложение машиномест на российском рынке примерно в 8,5 раз меньше, чем количество гаражей в продаже», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости в Авито Недвижимости.
Таблица 2. Рынок купли-продажи машиномест и его динамика, октябрь 2020
| Регион | Изменение спроса за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) | Средняя цена, руб. | Изменение цены за год (октябрь 2020 к октябрю 2019) |
| Вся Россия | 40% | 600 000 | 3% |
| Волгоград | -32% | 550 000 | 10% |
| Воронеж | 75% | 555 000 | 12% |
| Екатеринбург | 85% | 415 000 | 4% |
| Иркутск | 10% | 750 000 | 0% |
| Казань | 58% | 450 000 | 0% |
| Калининград | 95% | 500 000 | 0% |
| Краснодар | 23% | 450 000 | 13% |
| Красноярск | 57% | 700 000 | -1% |
| Москва | 33% | 900 000 | 13% |
| Нижний Новгород | 59% | 680 000 | -1% |
| Новосибирск | 54% | 500 000 | 6% |
| Омск | 90% | 225 000 | -10% |
| Пермь | -13% | 445 000 | -1% |
| Ростов-на-Дону | 71% | 850 000 | 31% |
| Самара | 14% | 595 000 | 19% |
| Санкт-Петербург | 63% | 600 000 | 0% |
| Саратов | 124% | 550 000 | -20% |
| Севастополь | 169% | 800 000 | 14% |
| Сочи | 146% | 850 000 | -15% |
| Томск | 0% | 550 000 | -10% |
| Тюмень | 56% | 450 000 | 13% |
| Ульяновск | -33% | 270 000 | -16% |
| Уфа | 37% | 550 000 | -3% |
| Челябинск | 163% | 480 000 | -6% |